近半年來，由于疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行等多重因素影響，居民購買力和信心受到一定沖擊，銷售市場下滑，但隨著政策加速釋放，似在緩慢回暖之中看到曙光。
境內(nèi)二級市場債券近期因情緒惡化致使暴跌，即便是龍湖集團(tuán)都因市場傳言和消息面的影響出現(xiàn)股債波動，可見行業(yè)信心的脆弱。
近日，A股地產(chǎn)股及港股地產(chǎn)股、物業(yè)股出現(xiàn)集體爆發(fā)，多只股價上漲幅度超過10%；其中，龍湖盤中一度拉升18%，碧桂園股價亦上漲達(dá)9.05%。
這是在低迷氛圍并不多見的情況。
資本市場消息人士指出，監(jiān)管機構(gòu)與部分房企召開閉門會議，計劃推出新措施緩解房企流動性壓力。
今年5月，已有消息陸續(xù)稱碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城等五家企業(yè)被選定為“示范企業(yè)”，將啟用信用保護(hù)工具陸續(xù)發(fā)債，實際上在融資面上仍舊動作不多。而三個月后，示范企業(yè)名單或?qū)U容。
監(jiān)管機構(gòu)計劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為指定房企提供流動性支持，由國有增信機構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展效力更強的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。
民營房企融資發(fā)債若是成功，無疑是對房地產(chǎn)行業(yè)極大的信心鼓勵。
消息發(fā)布兩日過后，仍是一片暖意。
8月18日早間，地產(chǎn)債多數(shù)上漲，“21碧地03”漲超47%，“22金地MTN001”漲超13%，“15遠(yuǎn)洋05”和“20世茂G4”漲超10%，“20碧地02”漲超8%，“G17龍湖2”、“18遠(yuǎn)洋01”漲超4%，其他的地產(chǎn)公司的也出現(xiàn)不同程度上漲。
伴隨著統(tǒng)計局7月數(shù)據(jù)發(fā)布，有研究機構(gòu)認(rèn)為，弱修復(fù)環(huán)境利好融資強、聚焦強的房企。房企融資渠道通暢或者聚焦基本面扎實的房企，穿越周期勝算更大且存活下來后受益于供給側(cè)優(yōu)化的利好更多。
不可質(zhì)疑的是，綜合能力最優(yōu)的優(yōu)質(zhì)龍頭，短期銷售具備彈性+中長期集中度提升、盈利能力改善，深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域公司短期拿地能力與銷售彈性較強。
回暖曙光
受疫情反復(fù)、市場低迷影響，銷售、拿地增速有修復(fù)，但投資下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)的影響會逐步改善。
數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積下降23.1%，降幅比上半年略有擴大，但低于1-5月份降幅；全國商品房銷售額下降28.8%，比1-6月份收窄0.1個百分點，連續(xù)兩個月降幅收窄。
從商品住宅分線銷售數(shù)據(jù)來看，2022年1-7月一線城市銷售面積和銷售金額同比均下降且降速收窄；二線城市銷售面積和銷售金額同比均下降且降速收窄。
海通證券認(rèn)為，2022年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速下行，而商品房銷售額同比增速小幅回升，目前行業(yè)正處于逐步尋底過程中。
從銷售基本面看，市場穩(wěn)增長的大環(huán)境沒有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對其它房企的優(yōu)勢和價值將會愈加突出。
以碧桂園為例，繼5月、6月連續(xù)兩個月錄得環(huán)比增長，淡季7月銷售額為301.1億元。
根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“2022年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究顯示，碧桂園、保利發(fā)展和萬科分別錄得權(quán)益銷售2152.1億元、1629億元以及1607.4億元，繼續(xù)保持規(guī)模優(yōu)勢。
研究機構(gòu)指出，從7月同環(huán)比數(shù)據(jù)來看，降幅下探幅度已經(jīng)趨于平緩，有筑底企穩(wěn)的跡象。
尚未筑底下，市場銷售下滑使得房企銷售端資金流入改善情況還未轉(zhuǎn)好，而在融資端，金融機構(gòu)對大部分民營房企的融資支持力度依舊不足，行業(yè)整體仍然面臨較大的資金壓力。
因此，今年上半年境外資本市場幾乎停滯情況下，碧桂園仍成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元、配售新股籌資折合24.1億元，就顯得尤為重要；同時，該公司還在積極地回籠資金，上半年權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1703 億元，權(quán)益回款率達(dá)到92%。
另外，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對8月16日MLF到期的續(xù)做）和20億元公開市場逆回購操作，MLF和公開市場逆回購的中標(biāo)利率均下降10個基點。
有分析認(rèn)為，8月政策性降息落地，表明當(dāng)前貨幣政策以穩(wěn)增長為主要取向，意味著當(dāng)前處于偏于充裕狀態(tài)的市場流動性還將延續(xù)一段時間；而傳導(dǎo)作用下未來LPR有望下降。
土拍市場方面，觀點指數(shù)“2022七月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告”研究顯示，一二三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增加9.8%，同比減少28.2%；成交總價環(huán)比增加43.4%，同比減少45.4%；成交樓面均價環(huán)比增長30.6%，同比下降23.9%。
土地成交規(guī)劃建筑面積和土地成交價款的同比數(shù)據(jù)依然較大的降幅，但1-7月累計同比降幅和1-6月基本持平且降幅有收窄現(xiàn)象，單月數(shù)據(jù)亦是如此。
其中，中海地產(chǎn)、招商蛇口和保利發(fā)展新增全口徑土地儲備分別為438.2萬、429.3萬以及411.8萬平方米，處于領(lǐng)先地位。
惠譽也認(rèn)為，碧桂園土地儲備足夠多元化，以致能夠把握房地產(chǎn)市場未來回暖的機會；對任一具體區(qū)域性市場的依賴度低于同業(yè)，受市場變動(如社交限制防疫政策)的影響較小。
多家研究機構(gòu)認(rèn)為，盡管房企土地購置有所改善，但資金緊張共同導(dǎo)致了行業(yè)新開工的持續(xù)下行。隨著保交樓政策的陸續(xù)落地，行業(yè)停工現(xiàn)象或?qū)⒂兴徑狻?br />
業(yè)內(nèi)人士判斷，房地產(chǎn)市場未來即便是出現(xiàn)萎縮，也將維持在每年10萬億元規(guī)模之上。
今年以來，為促進(jìn)剛性和改善性需求釋放，地方發(fā)布樓市扶持政策的頻率明顯加快；截至7月末，全國房地產(chǎn)調(diào)控超過580次，同比增長近70%。而在7月28日，中共中央政治局召開會議，強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
可以相信，隨著中國經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)向好，宏觀政策利好釋放，房地產(chǎn)市場會逐漸有所恢復(fù)好轉(zhuǎn)，穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企將迎來新的發(fā)展機會。
穿越風(fēng)雨
郁亮此前談到，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時代”，進(jìn)入縮表出清階段；回到常態(tài)肯定會有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過程。
從上市房企已公布的2022年中期業(yè)績預(yù)告，可見一斑。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有超50家房企發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)虧公告，包括首開股份、上海建工、華僑城A、北辰實業(yè)等國有和民營房企，其中建業(yè)地產(chǎn)歸母凈利潤預(yù)虧50-60億元，同比下降785%-923%。
房企利潤率降至歷史較低水平，今年上半年情況仍在惡化，頭部房企也是出現(xiàn)了盈利下降。其中，招商蛇口預(yù)計2022年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤15-21億元，同比下降50.60%-64.71%；綠地控股凈利潤42.02億元，同比下降48.97%。
對比截至2021年6月30日半年度核心凈利潤約152億元和股東應(yīng)占凈利潤約150億元，碧桂園預(yù)期上半年度核心凈利潤介乎約45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤介乎約2億元至10億元。
對部分企業(yè)歸結(jié)凈利潤下滑的原因進(jìn)行總結(jié)，主要有：受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少；部分低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；宏觀市場表現(xiàn)疲弱，投資物業(yè)公允價值增值減少，同時，出于謹(jǐn)慎性原則對物業(yè)項目計提的減值增加。
以碧桂園為例，導(dǎo)致利潤下滑的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，如若當(dāng)期收入能夠覆蓋所有支出，現(xiàn)金流就有保證，就不會出現(xiàn)經(jīng)營安全問題。
惠譽認(rèn)為，碧桂園流動性充裕，原因在于仍能從各種融資渠道獲得一定程度的融資。碧桂園近期將到期的債券，可由資本市場發(fā)行以及資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)金加以覆蓋。
而且，碧桂園已無境外到期美元債，境內(nèi)則有兩筆債達(dá)到可回售狀態(tài)，合計40 億元；除此以外，下半年沒有到期直接融資。
碧桂園總裁莫斌在盈利預(yù)警發(fā)布后的午間進(jìn)行了一個小型的投資者會，其中提到，把重心放在保證資產(chǎn)負(fù)債及利潤的平衡上，并確保核心資產(chǎn)和核心人員不受損；主要通過銷售回款、可動用現(xiàn)金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。
他續(xù)指，現(xiàn)金流方面，碧桂園已將未來可能遇到的各個風(fēng)險點都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試；中長期按季度、短期按周進(jìn)行滾動更新，確保實現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應(yīng)對外部的不確定性。
可以窺見，企業(yè)可以通過精細(xì)化的管控使得現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，并沒有因為利潤下降受到影響；再通過經(jīng)營性現(xiàn)金流償還高成本短周期的融資，進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。
第二，利率波動造成了匯兌損失，也致使利潤表承壓，所以行業(yè)整體會有一個較大跌幅。
與此同時，2018、2019年房企拿下的高價地塊已進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，為實現(xiàn)項目去化多為低價入市，從而導(dǎo)致毛利率下滑。
行業(yè)風(fēng)險出清的過程仍沒有結(jié)束，進(jìn)一步擠壓利潤空間，對毛利構(gòu)成了較大壓力，毛利率下跌已是整個行業(yè)的共同趨勢。
毛利率雖下降，但依舊可以通過壓縮成本、節(jié)約費用的方式來減緩凈利潤受到的沖擊；另外，也可以開拓新的賽道，其中代建顯出了“抗周期”特點，輕資產(chǎn)下的代建行業(yè)利潤率和現(xiàn)金流相較傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)有著更大優(yōu)勢。
憑借獨特的代建優(yōu)勢，華潤置地聚焦于政府代建，致力為城市服務(wù)設(shè)施建設(shè)運營提供全流程專業(yè)服務(wù)，目前業(yè)務(wù)涵蓋市政、醫(yī)院、學(xué)校、公園、文體、城中村綜合整治、棚改等業(yè)態(tài)。
金地管理則在商辦代建方面有著明顯的優(yōu)勢，形成代建共贏G體系，提供咨詢顧問、開發(fā)管理、配資代建、政府代建等多種業(yè)務(wù)服務(wù)。
碧桂園融合BIM數(shù)字化、建筑機器人、新型建筑工業(yè)化等于一體的科技智慧建造，目前處于行業(yè)領(lǐng)跑位置，未來有望在代管領(lǐng)域開辟新的增長空間。
“信心的恢復(fù)仍需要一段時間，穿越暴風(fēng)雨之后，誰的競爭力最強，誰就能占領(lǐng)市場。”
